住宅ローンという商品は金融機関によって固定金利や変動金利の1年3年5年など様々ですが、ほとんどのケースは各金融機関に付いている保証会社が融資を行います。この場合は保証会社が個人信用情報を調査し、その他の条件を勘案して融資可能かどうかの判断を行います。金利自体は低く設定されますが借入れ時に保証金が発生します。保証金は一括支払と毎月に金利に含む形で分割支払する二種類の方法があります。 また一方、銀行が直接貸付けるプロパー融資があります。この場合の金利は住宅ローンとあまり変わりませんが、保証金が無い代わりに自己資金や個人資産、連帯保証人など必要条件が厳しくなります。プロパー融資は銀行によって積極的に行うところとそうでないところがあります。 通常、年収400万円以上で勤続1年以上のサラリーマンで他に借入れが無ければ保証会社の融資を受ける事ができます。 また、住宅ローンは土地・建物に対して融資されますが、土地取得にだけ適用する事は出来ません。建築までの時間差があったとしてもかならず建築費を含んだ額の融資となります。(建築までの時間差は銀行によって異なり、1年以内から4年以内までと様々です。)従って土地取得を行う時点で現実には建築会社が決まっていなくても、融資のためには建築会社の請負契約書と見積書が必要になります。 次に融資の契約が終わって実行の段階になりますが、金融機関によって融資実行のパターンは様々です。 ① 建物完成時1回のみ ② 時期は問わず1回のみ ③ 契約・上棟・竣工など複数回可能 等です。 ① の場合は不動産手数料の支払や建築会社への着手金・中間金の支払が発生するならば住宅ローン契約の後『つなぎ融資』のローンを組む事になります。最終建物完成時に住宅ローンの融資実行が行われ、つなぎ融資を返済する事になります。 ② の場合は最初に融資実行をしてご自身の口座に管理しておけます。 また、返済可能年数は現在ほとんどの金融機関で満80歳未満までが可能です。
審査基準は金融機関によって若干異なりますが、 ① 返済比率が適正な範囲内であるか? ② 個人信用情報に問題が無いか? ③ 健康に問題が無いか? がポイントになります。 ① に関しては次の借入れ枠の判断でご説明します。 ② は、個人情報保護法が制定されてから個人情報の取扱いが厳しくなると同時に金融機関が加盟している4箇所の個人信用情報センターがそれぞれの情報を共有するようになり、1箇所の金融機関で事故を起こすと全ての情報機関が『OUT』の回答を出すよう厳しくなりました。事故情報の内容は遅延・延滞から債務整理・自己破産など様々ですが、債務が解決した後も一般的には7年間は事故情報が消えず、その間のクレジットやローンが組めなくなります。個人信用情報センターのデータは自己情報を送った金融機関から事故無しのデータが更新されない限り誰も消す事が出来ません。場合によっては債務が解決した後7年を経過しても、金融機関が契約中扱いとしたり、データ更新を怠った場合は永遠と事故情報が残る事になります。 まず、思い当たる方は、個人信用情報センターへ行ってご自身の情報を確認する事をお勧めします。 ③ の健康に関しては、住宅ローン契約と同時に団体信用生命保険への加入義務が条件となります。万が一返済期間中に死亡する事態となっても返済残金が保険で支払われるという制度です。この加入審査は自己申告による申込書類提出の後、保険会社から調査が入ります。通院を要する持病を持っていたり、過去3年以内に高額の保険金を受け取るような病気や入院をしていた場合、団体信用生命保険が『否決』されローン自体が『不可』となる事もあります。